Die Änderungen der Grunderwerbsteuer (GrESt), die mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025) beschlossen wurden, sind mit 01. Juli 2025 in Kraft getreten. Besonders jene Punkte, die Anteilsübertragungen (Share Deals), Umgründungen und die Umwidmung von Grundstücken betreffen, sind für die Branche und Akteure von Bedeutung.
Hintergrund und Ziel der Reform
Mit der Reform will der Gesetzgeber Gestaltungsspielräume bei indirekten Grundstücksübertragungen („Share Deals“) einschränken und eine weitgehende Gleichstellung von Anteilserwerben und direkten Grundstückskäufen erreichen. Die wesentlichen Änderungen sind folgende:
- Schwellenwert für steuerpflichtige Anteilsübertragungen wird von 95 % auf 75 % gesenkt.
- Beobachtungszeitraum für Anteilsverschiebungen wird von 5 auf 7 Jahre verlängert.
- Mittelbare Beteiligungen (über Holdingstrukturen) werden nun ausdrücklich mitberücksichtigt.
- Für Immobiliengesellschaften gilt künftig der gemeine Wert als Bemessungsgrundlage, statt wie bisher der Grundstückswert.
- Der Steuersatz bei Anteilsübertragungen solcher Gesellschaften steigt von 0,5 % auf 3,5 %.
- Eine neue „Börsenklausel“ sieht Befreiungen für börsennotierte Gesellschaften vor.
Anteilsübertragungen und Umgründungen – die zentralen Neuerungen
- Ausweitung auf alle Gesellschaftsformen: Künftig werden Kapital- und Personengesellschaften gleichermaßen vom Anteilsvereinigungstatbestand erfasst. Entscheidend ist, ob eine Person oder eine Gruppe mindestens 75 % der Anteile hält oder erwirbt.
- Mittelbare Beteiligungen: Auch mittelbare Anteilserwerbe lösen GrESt aus, wenn über mehrere Beteiligungsebenen eine Vereinigung von 75 % erreicht wird. Die Beteiligungsquote wird durch Multiplikation der Durchdringung auf jeder Ebene berechnet.
- Sieben Jahre Beobachtungszeitraum: Anteilsübertragungen innerhalb von sieben Jahren werden zusammengerechnet. Dadurch können auch gestreckte Transaktionen (zB schrittweise Beteiligungserhöhungen) GrESt auslösen.
- Neue Bemessungsgrundlage und Steuersatz: Für sogenannte Immobiliengesellschaften – also Gesellschaften, deren Aktivvermögen überwiegend aus Grundstücken besteht – wird künftig der gemeine Wert der Grundstücke herangezogen. Der Steuersatz steigt auf 3,5 %, womit die Belastung jener eines direkten Grundstückserwerbs entspricht.
- Auswirkungen auf Umgründungen: Auch Verschmelzungen, Spaltungen und Einbringungen können künftig grunderwerbsteuerpflichtig sein, sofern sie zur Vereinigung von mindestens 75 % der Anteile führen. Die bisher bestehenden Begünstigungen nach dem UmgrStG greifen nur mehr eingeschränkt, insbesondere bei Immobiliengesellschaften.
Umwidmungen von Grundstücken: ImmoESt
Neben Anteilsübertragungen gibt es auch bei Änderungen der Grundstückswidmung steuerliche Folgen. Der Umwidmungszuschlag ist eine zusätzliche Steuer, die bei der Umwidmung von Grünland in Bauland anfällt, wenn das Grundstück ab dem 01. Juli 2025 verkauft wird und die Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 erfolgte. Er erhöht den steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf des Grundes um 30 %, welcher dann der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) unterliegt.
Dieser Zuschlag gilt nur für Grund und Boden, nicht für Gebäude, und wird auf den Gewinn angewendet, nicht auf den Verkaufspreis selbst. Der Sachverhalt gilt sowohl für private als auch für betriebliche Grundstücksveräußerungen.
Handlungsempfehlungen für Unternehmen und Investor:innen
Um in dieser neuen Situation stets die optimale Vorgehensweise zu verfolgen, haben wir Ihnen eine Übersicht der Empfehlungen zusammengestellt:
- Transaktionen prüfen: Überprüfen Sie laufende oder geplante Anteilsübertragungen und Umgründungen.
- Immobiliengesellschaften identifizieren: Analysieren Sie, ob Gesellschaften in Ihrem Konzern künftig als Immobiliengesellschaft gelten.
- Mittelbare Beteiligungen berechnen: In verschachtelten Konzernstrukturen sollte die Beteiligungskette durchgerechnet werden, um ungewollte Steuerpflichten zu vermeiden.
- Dokumentation anpassen: Führen Sie Aufzeichnungen über Anteilsverschiebungen und Zeiträume, um Nachweispflichten zu erfüllen.
- Frühzeitige Beratung: Bei geplanten Transaktionen empfehlen wir, steuerliche Strukturierungen frühzeitig abzustimmen, um Gestaltungsspielräume bestmöglich zu nutzen.
Stand: 01.10.2025
Quelle: BMF
Bild: Engin Akyurt